Financieel beleid

9.1 Financieel beleid

9.1.1 Positionering

In 2016 hebben we ons financieel beleid herijkt en vastgesteld.  In het strategisch ondernemingsplan 2013-2017 is onze positionering  op het onderdeel financiën als volgt omschreven:

Actium is een financieel solide, professionele en toekomstbestendige woningcorporatie die flexibel inspeelt op:

  • ontwikkelingen in haar werkgebied;
  • ontwikkelingen in klantvragen;
  • ontwikkelingen in het institutionele kader.

Afgeleid hiervan hebben we ons financiële beleid als volgt gedefinieerd:
Ons financieel beleid heeft ten doel de financiële continuïteit van Actium te waarborgen.

Het financieel beleid is sturend en tegelijkertijd  randvoorwaardelijk. Het aspect financiën staat niet op zichzelf, maar is onlosmakelijk verbonden met alle bedrijfsactiviteiten.

De bedrijfsactiviteiten worden gestuurd door het beleid dat we op verschillende terreinen voeren. Van groot belang  is het strategisch voorraadbeleid. Het grootste deel van ons kapitaal zit immers in onze woningen en heeft daarmee de grootste invloed op onze kasstromen. Andere beleidsterreinen zijn investeringen, financiering, verhuur, onderhoud en organisatie. Het financieel beleid is de verbindende factor tussen alle beleidsonderdelen.

9.1.2. Samenhang

De verbindingen tussen de diverse beleidsvormen is weergegeven in onderstaand overzicht:

9.1.3. Kaders financieel beleid

Het hoofddoel van ons financieel beleid is het waarborgen van de financiële continuïteit. Die continuïteit waarborgen we door sturing op onze financiële ratio’s. Deze zijn vastgesteld vanuit de volgende subdoelen:

  1. We zetten de kasstromen maximaal in voor de realisatie van onze volkshuisvestelijke opgaven;
  2. We dragen zorg voor voldoende solvabiliteit om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen om daarmee ook financierbaar te blijven;
  3. Het resultaat op onze primaire bedrijfsvoering is positief. We zijn financieel in control door het stellen van en sturen op normen voor een aantal beïnvloedbare uitgaven, gericht op een passende prijs-prestatieverhouding;
  4. We streven naar vermogensontwikkeling door te sturen op de financiering in relatie tot de waardecreatie;
  5. We streven naar waardeontwikkeling door het stellen van rendementseisen aan investeringen.

De financiële kaders geven richting aan beleid en (meerjaren-)plannen en  bepalen de maximale inzet voor het bereiken van onze doelen. Het waarborgen van de financiële continuïteit is hierbij voorwaarde.

9.1.4. Sturing

Maximaal inzetten van de kasstromen
We streven naar het maximaal inzetten van onze kasstromen voor de volkshuisvestelijke opgave. Deze opgave bepalen we vanuit het strategisch voorraadbeleidsproces (ook wel: portefeuillebeleid): vanuit de huidige portefeuille bepalen we welke strategie nodig is om de gewenste vastgoedportefeuille te realiseren.

Met behulp van het strategisch beleidsinstrument (SBI) beoordelen we de haalbaarheid van de gewenste transformatie in onze vastgoedportefeuille. Bij eventuele ruimte in de kasstromen zoeken we naar realistische invulling van die ruimte. Dit is een terugkerend proces. De invulling kunnen we vanuit verschillende beleidsgebieden vormgeven.

Bij het maken van de keuzes voor optimale inzet van de kasstromen hanteren we de volgende kaders:

  • ICR (Interest Coverage Ratio, ook wel rentedekkingsgraad);
  • DSCR (Debt Service Coverage Ratio, ook wel schulddekkingsgraad).
     
  • ICR
    De ICR (rentedekkingsgraad) geeft de mate weer waarin de zogenaamde operationele kasstroom (steeds) toereikend is om aan onze renteverplichtingen te voldoen. De ICR geeft de verhouding weer tussen de operationele kasstroom (waarvan de rentelasten en verkoopresultaten geen deel uitmaken) en de rentelasten. De toezichthouders (Autoriteit woningcorporaties en het WSW) hanteren een minimum voor de ICR van 1,4. Wij hanteren een hogere norm om zo extra risico’s op te vangen. Deze norm is vastgelegd in het financieel beleid en wordt jaarlijks herijkt.
  • DSCR (interne sturing)
    De DSCR (schulddekkingsgraad) laat zien of een corporatie kan voldoen aan de aflossingsverplichting op vreemd vermogen. De DSCR geeft de verhouding weer van de operationele kasstroom (waarvan de rentelasten en verkoopresultaten geen deel uitmaken) en de rentelasten met een theoretische aflossing van 2 procent van de leningenportefeuille. Wij hanteren dezelfde interne norm als de norm van de toezichthouder.
  • DSCR (WSW)
    De DSCR (WSW) gaat niet uit van een theoretische aflossing van 2 procent, maar van de volgende aflossing: (leningenschuld –/-  cum. verkoopopbrengst 5 jaar –/- restwaarde portefeuille van € 5k per vhe)/gemiddelde restant levensduur. Daarnaast wordt in de operationele kasstroom het werkelijke onderhoud geëlimineerd en vervangen door een minimale norm van € 700 per vhe. Wij hanteren dezelfde norm van 1,0 als de toezichthouder.

Financiële continuïteit
Investeren en financiering, maar ook het eigen vermogen en de ontwikkeling daarvan hangen nauw met elkaar samen. Dat heeft te maken met de functies die het eigen vermogen vervult. Het eigen vermogen heeft zowel een  bufferfunctie als een financieringsfunctie. Het eerste  spreekt voor zich; als risico’s optreden die (nog) niet waren ingecalculeerd, kunnen we het eigen vermogen  aanspreken. De tweede functie gebruiken we  bij investeringen in sociaal onroerend goed (DAEB-investeringen).

Het eigen vermogen heeft ook een vangnetfunctie. Als de waarde van een investering niet geheel dekkend is voor de investeringskosten kunnen we op beheerste wijze additioneel gebruik maken van eigen vermogen.

Het is belangrijk om goed inzicht te hebben in de vermogenspositie en de ontwikkeling daarvan. Voor de buffer- en financieringsfunctie wordt een minimum niveau gehanteerd; alleen als het eigen vermogen zich boven dit minimum begeeft, kan sprake zijn van de vangnetfunctie.

  • Solvabiliteit
    De financiële continuïteit kan worden weergegeven met de ratio solvabiliteit. De solvabiliteit geeft de verhouding weer van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Door economische omstandigheden is de borgstelling door het WSW en de financiering de laatste jaren onder druk komen te staan. Waardesturing in relatie tot financierbaarheid is nog in ontwikkeling. In verband hiermee, en om eventuele risico’s op te kunnen vangen, houden wij  een hogere buffer aan voor het eigen vermogen dan de minimale WSW-eisen. De WSW-norm bedraagt 25 procent. Wij hanteren  een hogere buffer op basis van onze risico-inschatting. Wij hebben deze norm  vastgelegd in ons financieel beleid.

Financierbaarheid (Loan to Value)
Een andere norm die de (ontwikkeling van de) financiële continuïteit weergeeft, is de zogenaamde Loan te Value. Deze ratio geeft de verhouding van het vreemd vermogen weer ten opzichte van de materiële vaste activa in exploitatie. Wij hanteren de begrenzing van de Loan to Value met name voor de financierbaarheid. Ook hierbij  hanteren wij onze  eigen hogere norm, die is afgeleid van onze  interne norm voor de solvabiliteit.

Positief resultaat primaire bedrijfsvoering
Het positieve resultaat op de primaire bedrijfsvoering wordt in eerste instantie weergegeven door de operationele kasstromen. Aanvullend stellen we normen voor de hoogte van de netto-bedrijfslasten en de onderhoudslasten. Deze zijn vastgelegd in het ondernemingsplan en worden ook jaarlijks in de (meerjaren-)begroting weergegeven. Eventueel worden de normen herijkt. Dit wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld en bij herijking vastgelegd in de kaderbrief. De kaderbrief is de start van de planning & control cyclus en geeft richting aan het opstellen van het jaarplan voor het aankomende jaar. De (eventueel bijgestelde) normen zijn kaderstellend bij het opstellen van het jaarplan en de (meerjaren)begroting.

Vermogensontwikkeling (dekkingsratio)
Om te voorkomen dat we te veel vreemd vermogen aantrekken en daarmee onze financiële continuïteit in gevaar brengen, stellen we een grens aan de hoogte van het vreemd vermogen in relatie tot de WOZ-waarde van het bezit. Dit is het financieringsplafond. Deze bedraagt onder borging van het WSW 50 procent van de WOZ-waarde van het borgbare bezit (enkel DAEB-bezit). Gezien de afhankelijkheid van de markt voor de WOZ-waarde, hanteren wij hiervoor een lager financieringsplafond. Dit is gelijk aan de norm die het WSW heeft gesteld in het Eigen Middelen beleid. Hiermee is er voldoende buffer om tijdig bij te sturen bij een (forse) waardedaling van de WOZ-waarden.

Via de  meerjarenbegroting hebben we (in getal en grafisch) inzicht in de vermogensontwikkeling over een periode van tenminste vijf jaar. Het effect van investeringen en plannen daartoe worden systematisch beoordeeld in meerjarenperspectief. Alleen door afweging van diverse alternatieven kunnen we tot een afgewogen keuze komen.

Rendementseisen investeringen
We streven naar het maximaal inzetten van onze middelen voor de volkshuisvestelijke opgave. Deze opgave bepalen we vanuit het strategisch voorraadbeleidsproces. Investeringsbeslissingen plaatsen we voornamelijk in het licht van de volkshuisvestelijke belangen. Die eisen een zeker strategisch voorraadbeleid (SVB).
Eén van de middelen die we vanuit het SVB inzetten voor het vervullen van de  volkshuisvestelijke opgave is het doen van investeringen. Onder investeringen verstaan we :

  • nieuwbouw;
  • aankoop;
  • groot onderhoud.

Het doen van investeringen wordt begrensd door het  financiële beleid  en het investeringsstatuut. In dit statuut hebben we aanvullende kaders  voor investeringsbesluiten vastgelegd.

In 2017 hebben we ons investeringsstatuut herijkt. We hebben in het nieuwe statuut rendementseisen vastgelegd, gedifferentieerd naar doelgroep en woningtype. De rendementseisen zijn gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat. Aanvullend zijn kenmerken vastgesteld per woningtype en doelgroep. De normen worden indien nodig jaarlijks herijkt. Het gemiddelde van de optelsom van de gedifferentieerde rendementen per product moet voldoen aan de rendementseis op het totaalniveau. Dit borgen we door op voorhand te sturen op de investeringsopgave met betrekking tot nieuwbouw van sociale huurwoningen. Bij het vaststellen van de (meerjaren)begroting moet  de investeringsopgave getoetst zijn aan de dan geldende rendementseis.

Normen financiële ratio’s
In onderstaand overzicht zijn de normen die wij hanteren voor de financiële ratio’s opgenomen.  De normen van de externe toezichthouders (WSW en Aw) zijn ook opgenomen. Onze interne  normen worden jaarlijks geactualiseerd en in een apart hoofdstuk van de MJB vastgelegd. De interne normen zijn minimaal gelijk aan de externe normen. Daar waar de interne normen afwijken van de externe normen, is dit in het  financieel beleid onderbouwd.

Definitie Norm extern (DAEB) Norm intern (DAEB) Norm extern (niet-DAEB) Norm intern (niet-DAEB)
Interest Coverage Ratio (ICR) min 1,4 min 1,6 min 1,8 min 1,8
Debt Service Coverage Ratio (DSCR) min 1,0 min 1,0 min 1,0 min 1,0
Loan to Value        
Maximaal percentage v.d. nominale schuld t.o.v. bedrijfswaarde van het bezit max 75% max 65% max 75% max 65%
Solvabiliteit        
Minimaal percentage o.b.v. eigen vermogen minus Volkshuisvestelijke bestemming en balanstotaal minus Volkshuisvestelijke bestemming min 20% min 35% min 40% max 60% (start) min 40% max 60% (start)
Dekkingsratio        
Maximaal percentage t.o.v. de WOZ-waarde van het bij het WSW ingezette onderpand max 50% max 40%  max 50% max 40% 

Definitief scheidingsvoorstel
In 2017 is het definitieve scheidingsvoorstel ingediend bij de Aw en goedgekeurd. Wij hebben gekozen voor Administratieve scheiding. De interne lening komt uit op € 2,5 miljoen en er wordt gerekend met een rentevergoeding van 1,83%.

Wij hebben  geen bezit overgeheveld naar de niet-DAEB balans. De marktwaarde in verhuurde staat van de niet-DAEB balans is 1,0% van het totale bezit. Dit geeft aan dat de impact van de scheiding DAEB / niet-DAEB voor Actium minimaal is en verder geen gevolgen heeft voor de sturing.

9.2. Financiële positie en kengetallen

Interest Coverage Ratio (ICR)
De ICR geeft aan in hoeverre we in staat zijn om bruto rente-uitgaven te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten (inclusief vennootschapsbelasting) voor rente-ontvangsten en rente-uitgaven. Wij gebruiken intern een normwaarde van 1,6 (WSW hanteert 1,4).

ICR

ICR

In 2017 begrootten we een ICR van 1,73 (realisatie ICR 2016: 1,46). De gerealiseerde ICR 2017 is met 2,20 hoger dan begroot. Dit wordt veroorzaakt door lagere bedrijfslasten en het vervallen van de bijdrage voor saneringssteun. Bovendien hebben we in verband met de invoering van een nieuw ERP-systeem eind 2016 betalingen gedaan die we normaliter in 2017 zouden doen.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
De DSCR geeft aan in hoeverre we in staat zijn om netto rente-uitgaven en aflossingsverplichtingen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten (inclusief vennootschapsbelasting) voor rente-ontvangsten en rente-uitgaven. De intern gebruikte normwaarde is 1 (conform WSW).

DSCR

In 2017 begrootten we een DSCR (intern) van 1,13 (realisatie DSCR 2016: 0,94). De gerealiseerde DSCR 2017 is met 1,43 hoger dan begroot. De oorzaken hiervan zijn gelijk aan die van de ICR.

Loan to Value
De Loan to Value (waardering op bedrijfswaarde) geeft de financiering uitgedrukt in een percentage van de bedrijfswaarde van het DAEB en niet-DAEB bezit weer. Wij hanteren intern een normwaarde van 65% (Autoriteit woningcorporaties hanteert 75%).

Loan to Value (bedrijfswaarde)

De stijging van de LTV naar 54,6% (van 48,3%) wordt veroorzaakt door een waardedaling van de bedrijfswaarde van zowel het DAEB als het niet-DAEB bezit.

De Loan to Value (waardering op marktwaarde verhuurde staat) geeft de financiering uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde verhuurde staat van het DAEB en niet-DAEB bezit weer. Wij hanteren intern een normwaarde van 65% (Autoriteit woningcorporaties hanteert 75%).

 

Loan to Value (mvs)

De Loan to Value (waardering op marktwaarde verhuurde staat) is met 29,4% gelijk gebleven ten opzichte van 2016.

Solvabiliteit 
De solvabiliteit (bij waardering op bedrijfswaarde) geeft aan welk deel van onze bezittingen is gefinancierd met eigen vermogen (inclusief herwaarderingsreserve) en welk deel met vreemd vermogen en geeft aan of we op lange termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. De intern gehanteerde normwaarde is 35% (Aw hanteert 25%).

Solvabiliteit (bedrijfswaarde) *

De daling van de solvabiliteit naar 43,6% (vorig jaar 49,3%) wordt veroorzaakt door een daling van de bedrijfswaarde.

*Basis is de balans op marktwaarde verhuurde staat met de materiële vaste activa in exploitatie herberekend naar bedrijfswaarde.

De solvabiliteit (bij waardering op marktwaarde verhuurde staat met beklemming) geeft aan welk deel van onze bezittingen is gefinancierd met eigen vermogen (inclusief herwaarderingsreserve) en welk deel met vreemd vermogen en geeft aan of we op lange termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. De intern gehanteerde normwaarde is 20% (Aw hanteert 20%).

Solvabiliteit (mvs met beklemming) *

De solvabiliteit is gestegen van 54,5% naar 58,7% door de stijging van de marktwaarde.

 

Dekkingsratio
De dekkingsratio (op basis van WOZ-waarde) geeft het plafond aan van de borgingsfaciliteit van het WSW. Deze wordt bepaald door het schuldrestant van de bij het WSW geborgde leningen in verhouding tot de WOZ-waarde van het bij het WSW ingezette onderpand. De intern gehanteerde norm is 40% (WSW hanteert 50%).

Dekkingsratio (WOZ waarde)

De dekkingsratio is licht gestegen van 21,5% in 2016 naar 21,7% in 2017.

9.3 Waardeontwikkeling vastgoed en vermogen

9.3.1 Vastgoed

Marktwaarde
Met ingang van de jaarrekening 2016 moeten woningcorporaties  de activa waarderen op marktwaarde in verhuurde staat (vervolg: marktwaarde). Dit is vastgelegd in de Woningwet.

De marktwaarde van onze activa bedroeg in 2017 € 1.401 mln. Deze berekening is gebaseerd op de basisvariant voor onze woningen en de full versie voor ons overige bezit. In 2016 bedroeg de marktwaarde  € 1.376 mln. Dit betekent  een stijging van € 25 mln in 2017.

Bij het bepalen van de marktwaarde wordt de huur na mutatie op de markthuur gezet en worden woningen verkocht en uitgepond als dit een hogere marktwaarde oplevert. Als corporatie hebben we de maatschappelijke taak om woningen te blijven verhuren voor een betaalbare huurprijs en zullen we deze waarde dus nooit ontvangen. Daarom hechten we meer waarde aan de marktwaarde met beklemming, waarbij de huren na mutatie ingerekend worden tegen de streefhuur. Dit geeft een daling van de marktwaarde van € 176 mln. Daarnaast worden de woningen niet uitgepond. Dit brengt een daling van de marktwaarde van € 172 mln met zich mee. De marktwaarde met volkshuisvestelijke beklemming* bedraagt daarmee in  2017  € 1.053 mln.
* betreft alleen de woningen met volkshuisvestelijke beklemming, het overige bezit o.b.v. full versie

WOZ waarde (leegwaarde)
De gemeenten hebben de waarde van ons bezit voor de onroerendzaakbelasting in 2018 getaxeerd op € 1.841 mln (prijspeil 1 januari 2017). Volgens de jaarrekening 2016 bedroeg de WOZ waarde € 1.803 mln (peildatum 1 januari 2016). Dit betekent voor 2017 een gemiddelde waardestijging van 2%.

Beleidswaarde
De beleidswaarde (marktwaarde met beleidsbeklemming) is berekend op basis van de marktwaardemethodiek. Naast het doorexploiteren en de streefhuur, voor bepaling van de marktwaarde met volkshuisvestelijke beklemming, zijn voor instandhouding onderhoud en beheer/leefbaarheid (service) de eigen normen van Actium gebruikt voor het bepalen van de beleidswaarde. De beleidswaarde van 2017 is € 849 mln.

Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde van het gehele bezit bedraagt per 31 december 2017 € 755 mln. Per 1 januari 2017 bedroeg de bedrijfswaarde € 837 mln. De bedrijfswaarde is in 2017 dus gedaald met € 82 mln. Belangrijkste oorzaak hiervan is een stijging van het planmatig onderhoud.

Waardering van de activa 2017 (x € 1 mln)

De stijging van de marktwaarde in 2017 met € 25 mln wordt verklaard door:

Ontwikkeling marktwaarde 2017 (x € 1 mln):

Ontwikkeling marktwaarde 2017 (x € 1 mln):
Nieuwbouw 21  
Verkoop en sloop ‑20  
    1
     
Jaar opschuiving (1,4%)*   18
     
WOZ stijging boven inflatie (leegwaarde) 1,4% t.o.v. 5,2%**   25
     
Overige   ‑19
     
Totale stijging 2017   25
     
     

* het handboek modelmatig waarderen marktwaarde rekent met een inflatie van 1,4%
** aanname dat 50% van de marktwaarde wordt bepaald door de leegwaarde

Marktwaarde met beklemming
Bij de bepaling van de marktwaarde met beklemming worden de huren bij mutatie niet op markthuur gezet, maar op streefhuur. Daarnaast wordt alleen het doorexploitatiescenario meegenomen, dus zonder uitponden. Dit geeft een marktwaarde die beter aansluit bij de reële waarde omdat we als woningcorporatie een maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben om betaalbare woningen te blijven verhuren voor de doelgroep.

9.3.2 Vermogen

In dit hoofdstuk geven we inzicht in de ontwikkeling van het eigen vermogen (solvabiliteit) in relatie tot de verschillende waarderingen van de activa.

Vermogen
Ons eigen vermogen is in 2017 met € 12 mln gestegen naar € 1.001 mln. Deze stijging bestaat uit een positief jaarresultaat van € 12 mln. 

Het gerealiseerde resultaat over 2017 (€ 12 mln) is € 5 mln hoger dan begroot (€ 7 mln). Dit verschil is grotendeels te verklaren door lagere onderhoudskosten en beheerkosten, het vervallen van de saneringssteun en vrijval op de waardering van financiële activa.

9.3.3 Vermogen bij verschillende waarderingen

Onderstaande grafiek geeft een overzicht van de hoogte van het eigen vermogen bij de verschillende waarderingen van het bezit:

9.3.3.1 Verklaring verschil eigen vermogen

De waardering op marktwaarde verhuurde staat betekent voor het eigen vermogen een aanpassing van € 645 mln  t.o.v. de waardering op bedrijfswaarde met WSW uitgangspunten.

Basis: eigen vermogen o.b.v. bedrijfswaarde WSW uitgangspunten (x € 1mln) 356
Door exploiteren bij mutatie i.p.v. uitponden 176
Streefhuur bij mutatie i.p.v. de markthuur 172
Eigen beheer- en onderhoudsnormen 204
Overige (rekenmethodiek) 93
Totale aanpassing 645
Eigen vermogen o.b.v.marktwaarde in verhuurde staat 1001

De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van winstmaximalisatie met markthuren of uitponden bij mutatie en minimale normen voor beheer en onderhoud. Wij hebben  de maatschappelijke plicht om voldoende betaalbare woningen te blijven verhuren voor onze doelgroep. Deze woningen moeten voldoen aan onze interne kwaliteitseisen, want wij willen een goede service bieden aan onze huurders en voelen ons verantwoordelijk voor hun leefomgeving en wooncomfort. Daarnaast geeft de WSW borging lagere vermogenskosten en de  rekenmethodiek van de marktwaarde een verschil t.o.v. de bedrijfswaarde.
Bovenstaande maatschappelijke inbreng leidt tot een lager vermogen van € 645 mln (circa € 40.000 per gewogen vhe).

9.3.4.2 Vermogensspecificatie per woning

Onderstaande figuur geeft inzicht in de opbouw van het vermogen van Actium, gerelateerd aan de verschillende waarderingssystematieken, omgerekend naar de waarde per woning.
Hieruit blijkt dat onze vrije investeringscapaciteit op basis van eigen normen € 1.501 per woning bedraagt, oftewel in totaal bijna € 24 miljoen. In 2016 bedroeg dit nog € 113 miljoen.

Basis: eigen vermogen marktwaarde verhuurde staat per woning (x € 1)   62.833
Doorexploiteren bij mutatie i.p.v. uitponden ‑11.016  
Streefhuur bij mutatie i.p.v. de markthuur ‑10.782  
Overige (beheer, onderhoud, vermogenskosten en rekenmethodiek) ‑18.701  
Eigen vermogen bedrijfswaarde WSW uitgangspunten   22.334
Investeringscapaciteit ‑3.580  
Noodzakelijke eigen vermogen buffer   18.754

9.4. Kasstromen 2017

Het jaarresultaat wordt sterk beïnvloed door effecten van boekhoudkundige aard (met name door af- en opwaarderingen vastgoed en onrendabele top van te ontwikkelen vastgoed). De kasstromen geven een objectiever beeld van de ontwikkeling van de financiële positie. De gerealiseerde kasstromen (operationeel en investeringen) in 2017 zijn:

Totale kasstroom

Bedragen in € x 1 mln

Totale kasstroom
  Realisatie Begroting Verschil Verschil in %
Operationele kasstroom (voor aflossingsfictie) 18 11 7 64%
(Des)investeringskasstroom ‑12 ‑25 13 52%
Mutatie liquide middelen ‑9 ‑1 ‑8  
Financieringskasstroom 3 15 ‑12  

De totale financieringskasstroom is uitgekomen op € 3 mln. Het verschil met de begrote kasstroom bedraagt - € 12 mln. Dit betekent dat de leningenschuld  € 12 mln lager uitkomt dan begroot.

De operationele kasstromen komen hoger uit dan begroot door lagere onderhoudslasten, lagere bedrijfslasten en het vervallen van de saneringssteun. Bovendien hebben we in verband met de invoering van een nieuw ERP-systeem  eind 2016 betalingen gedaan die we normaliter in 2017 zouden doen.  

De (des)investeringskasstromen komen per saldo lager uit door meer verkopen en vertraging van een aantal bouwprojecten.

9.4.1. Toelichting operationele kasstroom

De operationele kasstroom komt € 6,7 mln hoger uit dan begroot door:

  • Minder huuropbrengsten (+ € 1,1 mln);
  • Minder personeelskosten (-/- € 0,7 mln);
  • Minder onderhoudsuitgaven (- € 2,5 mln), gedeeltelijk door verschuiving naar 2018;
  • Minder overige bedrijfslasten (- 1,1 mln);
  • Vervallen saneringssteun  (- € 0,9 mln);
  • Minder vennootschapsbelasting ( - € 1,5 mln);
  • Overige (- € 1,1 mln).

9.4.2. Toelichting (des)investeringskasstroom

De investeringskasstroom komt € 13 mln lager uit door:

  • Uitstellen van nieuwbouwprojecten (+  € 9,5 mln);
  • Uitstellen van groot onderhoudsprojecten ( + 0,7);
  • Meer verkochte huurwoningen en grond en minder verkoopkosten (+ € 3,5 mln);
  • Meer uitgaven in verband terugkoop woningen VOV ( - 0,9);
  • Overige (+ € 0,2 mln).

9.5. Financiering

Het huidige Treasury- en beleggingsstatuut is in  2016 vastgesteld.

9.5.1.   Beleid

Voor een kapitaalintensieve organisatie is het, om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen, van belang de juiste keuzes te maken in de financiering van onze activiteiten. Ons financieringsbeleid kent de volgende subdoelstellingen:

  • Blijvend toegang tot de geld- en kapitaalmarkt om te voldoen aan de betalingsverplichtingen en de mogelijkheid om nieuwe projecten te financieren;
  • Het identificeren en het beheersbaar houden van risico’s.

Financiering en financierbaarheid voeren we uit onder de regeling van het Treasury- en beleggingsstatuut. Uitgangspunt in dit statuut is dat we voldoen aan de WSW-voorschriften. Ons primaire doel is het minimaliseren van de gemiddelde vermogenskostenvoet en het egaliseren van renterisico’s in de tijd. De normen die we hanteren bij het uitvoeren van ons financieringsbeleid zijn gelijk aan de normen van ons financieel beleid.

Actium is voor de financiering van de bedrijfsactiviteiten, dus ook voor investeringen, voor een belangrijk deel aangewezen op vreemd vermogensverschaffers. Doorgaans zijn dat de BNG en de Waterschapsbank. Verschaffers van vreemd vermogen zijn daartoe alleen bereid als zij er voldoende vertrouwen in hebben dat wij steeds in staat zijn om rentebetalingen en aflossingen te voldoen. Bij dat vertrouwen speelt het WSW een belangrijke rol. Daarom wordt in het statuut, waar nodig, op parameters van het WSW aangesloten.
Veruit de belangrijkste eis is de kasstroomtoets (ICR). Jaarlijks voert het WSW een toets uit op de bij Corpodata ingediende informatie (dPi). Deze toets laat zien in hoeverre de zogenaamde operationele kasstroom voor de komende vijf jaar (steeds) toereikend is om renteverplichtingen te voldoen. Het gaat hier om prognosegegevens die uiteraard zo realistisch mogelijk moeten zijn.
Daarnaast beoordeelt het WSW de verhouding van het vreemd vermogen ten opzichte van de materiële vaste activa in exploitatie, gemeten naar de bedrijfswaarde (Loan to Value ).

Bedrijfsactiviteiten worden in eerste instantie gefinancierd met eigen middelen. Het aantrekken van middelen is afhankelijk van het tempo waarin verkopen van bestaande woningen worden geëffectueerd en investeringen in nieuwbouw en herstructurering plaatsvinden. Financiering  op maat is hierbij gewenst en noodzakelijk. Onze financieringsbehoefte wordt bepaald door de financiële meerjarenprognose voor vijf jaar. Vanuit de jaarlijkse begroting vloeit een prognose voor één jaar voort. Deze prognose wordt verwerkt in het treasury jaarplan. Het vormt de basis voor de uitvoering, de aansturing van en de controle op de treasury werkzaamheden voor het komende jaar. In de tertiale rapportage wordt de nieuwe prognose met betrekking tot de liquiditeitsbehoefte tot het einde van het jaar opgenomen. Hierbij maken we  een analyse van de verschillen ten opzichte van het jaarplan.

Op basis van de kasstroomprognose wordt het treasury jaarplan opgesteld als onderdeel van de begroting. In dit plan  beschrijven we  de operationele acties met betrekking tot de treasury , zoals het aflossen en aantrekken van leningen. Het treasury- en beleggingsstatuut (TS) en de AO/IC binnen het vastgestelde reglement financieel beleid en beheer bepalen de spelregels waarbinnen we treasury-activiteiten uitvoeren. Het treasury jaarplan is ondergeschikt aan  de vigerende wet- en regelgeving en/of het TS en/of de AO/IC van Actium.

9.5.2. Leningenportefeuille

Ultimo 2017 zijn onze materiële vaste activa (op bedrijfswaarde) voor 54% gefinancierd met vreemd vermogen. Van het schuldrestant van € 407,8 mln eind 2017, wordt € 394,9 mln (97%) geborgd door het WSW. € 12,9 mln (3%) wordt geborgd door gemeenten. De aflossingsverplichting 2018 is 11,6 mln en is verantwoord onder kortlopende schulden.

Naar aanleiding van de beoordeling van de financiële positie heeft het WSW op 4 juli 2017 verklaard dat wij voldoen aan hun eisen van kredietwaardigheid. Het borgingsplafond, wat het maximale bedrag aan geborgde leningen is, komt voor 2017 uit op € 401,2 mln. Voor 2018 is dit voorlopig € 425,1 mln en voor 2019 € 450,0 mln. Dit borgingsplafond is gebaseerd op de investerings- en herfinancieringsprognose 2017-2019.

In 2017 is er een totaal van € 5,1 mln aan leningen afgelost: naast de reguliere aflossingen van € 1,4 mln werden twee leningen vervroegd afgelost voor een bedrag van € 3,7 mln. In 2017 is één nieuwe lening ontvangen voor een bedrag van € 8,0 mln. Per saldo bedraagt de kasstroom uit financieringsactiviteiten + € 2,9 mln.

In 2017 zijn geen leningen aangetrokken die nog gestort moeten worden in 2018 of volgende jaren.

De variabele roll-over leningen zijn op balansdatum 2017 voor een bedrag van €  5,0 mln niet volledig opgenomen. Deze € 5,0 mln wordt gebruikt als kredietbuffer. De leningenportefeuille bestaat uit 69 leningen van in totaal 7 geldverstrekkers.

9.6. Renterisicobeheer

9.6.1. Bescherming tegen renterisico

Flexibiliteit in financiering is wenselijk en daarvoor worden mogelijkheden binnen onze leningenportefeuille gecreëerd. We maken daarbij gebruik van roll-over leningen met een variabele hoofdsom. Deze leningen kunnen wij op de door ons  gewenste momenten aflossen en weer opnemen. Ultimo 2017 bestaat de leningenportefeuille voor 8% uit dit soort leningen. Deze kennen een renteconversie-moment van één maand. Daarnaast hebben wij drie roll-over lening met een vaste hoofdsom (4% van de leningenportefeuille). Uit de roll-over leningen kunnen renterisico’s volgen. Om deze risico’s af te dekken, maken we gebruik van de volgende derivaatproducten: embedded caps, embedded floors en één renteswap.

De variabele roll-over leningen zijn op balansdatum voor 85% opgenomen.

De actuele waarde van de swap komt op balansdatum uit op -/- € 6,1 mln. We hebben een algemene kredietovereenkomst afgesloten met ABN AMRO. Hierin is een bijstortingsverplichting opgenomen in geval van een negatieve waarde van de derivatenportefeuille, waarbij een totale threshold (drempelbedrag) van € 10 mln is overeengekomen.

De stresstest op balansdatum van de Autoriteit woningcorporaties met een rentedaling van 2% komt uit op een actuele waarde van -/- € 11,9 mln. We voldoen aan de stresstest met genoemde threshold van € 10 mln en een liquiditeitsbuffer van € 3,5 mln.

9.6.2. Renterisico ‘WSW-methodiek’

Volgens de richtlijnen van het WSW bestaat het renterisico uit de eindaflossingen en reguliere aflossingen van leningen, renteconversies, opslagherziening van basisrente (voor 50%) en rente-instrumenten. Het WSW houdt geen rekening met  voorgenomen investeringen. Het WSW beschouwt per jaar meer dan 20% renterisico over de eerste vijf jaren als een hoog risico.

Vanaf 2018 hanteert Actium intern de norm van 20%. Hieraan wordt ruimschoots voldaan.

9.6.3. Interne organisatie rondom derivaten

Binnen de interne organisatie van de treasury-functie is de directeur-bestuurder eindverantwoordelijk en houdt de raad van commissarissen (RvC) toezicht. De verschillende rollen en verantwoordelijkheden zijn vastgelegd  in het reglement financieel beleid en beheer.

Onze treasurycommissie (TC) bestaat uit de manager F&C, de teammanager P&C, de medewerker P&C (uitvoerende) en een vaste externe adviseur (Thésor). De directeur-bestuurder is als toehoorder aanwezig bij de vergaderingen van de TC.

De TC komt minimaal vier keer per jaar bijeen. Alle besluiten aangaande het aangaan van nieuwe transacties, oversluitingen en alle besluiten die betrekking hebben op derivaten worden besproken in de TC. De TC adviseert hierover aan de directeur-bestuurder  en de transactievoorstellen worden voor akkoord geparafeerd door de directeur-bestuurder en de manager F&C. Pas daarna is de medewerker P&C bevoegd tot het uitvoeren van de genomen besluiten. De TC handelt binnen de kaders van het treasury- en beleggingsstatuut en het treasury jaarplan. In het treasury- en beleggingsstatuut zijn de minimale ratingseisen vastgesteld ter beperking van het krediet-/tegenpartijrisico.

De interne organisatie rondom derivaten is verder uitgewerkt in het treasury- en beleggingsstatuut (TS). Dit is in 2016 vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de RvC. Het TS wordt indien nodig jaarlijks geactualiseerd. In het TS zijn de risico’s benoemd die de treasury functie raken, waaronder het renterisico, het kredietrisico, het liquiditeitsrisico, het tegenpartijrisico en de risico’s rondom derivaten en beleggingen. De beheersing van de genoemde risico’s vindt plaats door het stellen van kaders en randvoorwaarden in het TS. Bij besluitvorming vormen de kaders en randvoorwaarden uit het TS het toetsingskader.  

Treasury maakt integraal onderdeel uit van de interne sturing en beheersing en is geïntegreerd in de P&C-cyclus. Zo stellen we jaarlijks een treasury jaarplan op als onderdeel van de begroting en rapporteren we ieder tertiaal over de voortgang. Vanaf 2015 hebben we functiescheiding in de treasury functie aangebracht door de front- en de backoffice bij verschillende afdelingen en functionarissen onder te brengen.

Om voldoende professionaliteit te waarborgen binnen de toezichthoudende rol van de RvC wordt periodiek een treasury-cursus of -seminar gevolgd en hebben meerdere leden van de RvC een financiële achtergrond.

De monitoring van de marktwaarde van derivaten en de hieraan gekoppelde liquiditeitsbuffer vindt maandelijks plaats bij de interne controle en zo nodig frequenter bij een sterk dalende rente. Voor deze berekeningen maken we gebruik van de treasury toolkit van Thésor. De marktwaarde van de derivaten, de benodigde liquiditeitsbuffer en de daaraan gekoppelde liquiditeitsrisico’s en liquiditeitsplanning zijn een vast agendapunt binnen de TC.

9.7. Meerjarenperspectief

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de financiële ratio’s voor de komende vijf jaar, zoals opgenomen in het Jaarplan 2018.

Financiële kaders 2018 2019 2020 2021 2021
ICR 1,75 1,72 1,55 1,67 1,85
DSCR 1,86 1,86 1,9 2,01 1,94
Loan to Value 58% 58% 58% 58% 57%
Solvabiliteit 55% 53% 51% 49% 49%
Dekkingsratio 23% 23% 23% 24% 24%

Belangrijke risicofactoren die op het meerjarenperspectief zowel een gunstige als ongunstige invloed kunnen uitoefenen, zijn:

  • verhuurderheffing en belastingdruk;
  • renteontwikkeling;
  • realisatie van geprognosticeerde verkopen;
  • marktontwikkelingen in de bouwsector en het risico van prijsstijgingen;
  • mogelijkheden tot realisatie van de geplande huursomstijgingen.

9.8. Verbindingen

Actium heeft één verbinding, te weten Dingspel Assen B.V.. De verbindingenstructuur van Actium ziet er als volgt uit:


 


Dingspel Assen B.V.
Dingspel Assen B.V. is bij notariële akte opgericht op 15 maart 2007. Vennoten van deze besloten vennootschap waren Woonstichting Actium, Stichting Woningbeheer Assen en Credo Integrale Planontwikkeling BV. Credo Integrale Planontwikkeling BV heeft 33,33 procent van de geplaatste aandelen en Stichting Actium (na de fusie met Stichting Woningbeheer Assen) 66,66 procent van de geplaatste aandelen.

Het doel van de samenwerking met Credo Integrale Planontwikkeling BV is om de transformatie tot stedelijk woongebied van een gedeelte van het oude stadsbedrijventerrein in Assen te realiseren. Deze samenwerking is vastgelegd in het Treanth Consortium.

Dingspel Assen BV heeft ten doel het ten behoeve van de volkshuisvesting ontwikkelen en optimaliseren van woningbouw, onder meer door de aan- en verkoop van onroerende zaken en het beheren van de verworven locaties. Wij bezitten  twee derde deel van het geplaatste aandelenkapitaal van € 18.000. Er zijn tot nu toe geen woningen in de verbinding gerealiseerd. Ter gedeeltelijke financiering van de door Dingspel Assen BV verrichte aankopen verstrekken wij  geldleningen van in totaal nominaal € 1.110.138. Voorwaarden zijn dat deze geldleningen uitsluitend bestemd zijn voor de financiering van locaties binnen het plangebied Havenkwartier en dat de geldleningen uiterlijk lopen tot 1 januari 2020.

Dingspel Assen BV is niet geconsolideerd meegenomen in de jaarrekening. In 2017 vonden geen nieuwe verwervingen plaats, evenmin zijn opstallen verkocht. Het verschuldigde rentepercentage bedraagt de jaarlijks op 1 januari geldende 1-jaars Euribor, verhoogd  met 1 procent. De rente wordt  aan het einde van ieder kwartaal voldaan. De verdeling hiervan vindt plaats conform de lening verhouding.

Het resultaat over het boekjaar 2017 bedraagt  € 18.279 positief. In 2016 was dit € 3.740 positief. Het resultaat wordt toegevoegd  aan het eigen vermogen van Dingspel Assen BV. Voor het aandeel in het negatieve vermogen van Dingspel hebben wij geen voorziening opgenomen, omdat wij ons niet aansprakelijk hebben gesteld voor de schulden die door Dingspel zijn aangegaan.

In 2016 hebben wij  wel een voorziening getroffen voor de verstrekte geldleningen. Reden hiervoor is  de grote afwijking van de WOZ-waarde van de panden ten opzichte van de oorspronkelijke aanschafwaarde waarvoor de geldleningen zijn verstrekt.

De directeur-bestuurder van Actium is tevens bestuurder van de verbinding. Daarmee valt de verbinding ook onder het toezicht van de raad van commissarissen van Actium. De jaarrekeningen van de verbindingen worden goedgekeurd door de raad van commissarissen, net als activiteiten die in de verbinding plaatsvinden.

Deelneming Dingspel Assen BV wordt gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode, te weten tegen de nettovermogenswaarde ultimo boekjaar. Dit betekent dat de deelneming wordt gewaardeerd op dezelfde grondslagen als die van Actium. De deelneming heeft een negatief eigen vermogen en daarmee een negatieve netto vermogenswaarde. In naleving van de richtlijn RJ252.402 is geen voorziening getroffen voor de deelneming.

Naam Zetel Maatsch. kapitaal Gestort kapitaal Deelname Type deelneming
Dingspel Assen BV Assen 90000 12000 66,67% Vastgoedontwikkeling

9.9. Onbebouwde gronden

Wij hebben meerdere grondposities, welke primair zijn aangetrokken voor het bouwen van DAEB vastgoed. Sinds 1998 hebben wij in Fluitenberg (gemeente Hoogeveen) circa 28 hectare landbouwgrond. Onderzocht is of dit terrein ontwikkeld kon worden als 'zonneveld'. Ultimo 2017 is geconcludeerd dat dit geen succesvolle ontwikkeling kon worden en is besloten de grond te koop aan te bieden.