Kwaliteit van wonen

2.1. Ontwikkelingen

In het afgelopen jaar hebben we ondervonden wat het werken volgens de nieuwe Woningwet inhoudt. We zagen dat de instroom van statushouders in onze woningvoorraad stagneerde. De economie en de koopwoningmarkt trokken flink aan, maar tegelijkertijd bleef betaalbaar wonen een belangrijk aandachtspunt. We hadden aandacht voor de gevolgen van het extramuraliseringsbeleid in de geestelijke gezondheidszorg (GGZ) en staken daarom veel energie in het zelfstandig laten wonen van huurders die voorheen in een GGZ-instelling woonden. Verder zochten we nóg nadrukkelijker de samenwerking met onze huurders en partners.

Woningwet
In 2016 maakten we al een start met het werken volgens de nieuwe Woningwet. Afgelopen jaar hebben we gemerkt welke implicaties de nieuwe wet heeft voor onze activiteiten en manier van werken. Een mooi resultaat van de Woningwet is de gelijkwaardige rol van huurdersorganisaties, gemeenten en Actium in de totstandkoming van prestatieafspraken. Meer dan ooit is onze bijdrage aan de  volkshuisvestelijke doelstellingen in iedere gemeente afgestemd op de lokale behoefte. Het maken van de prestatieafspraken is een zeer (tijds-)intensief proces en vraagt veel van alle betrokkenen, maar met name van onze huurdersorganisatie MEVM. Daarom, en vanwege de continuïteit hebben we in een aantal gemeenten  afspraken gemaakt met een looptijd van vijf jaar. Zo kunnen we de jaarlijkse werkdruk rondom de actualisatie van de prestatieafspraken verminderen.

Als gevolg van de maatregel Passend Toewijzen zagen we dat voor huurtoeslaggerechtigde woningzoekenden de druk op goedkope en betaalbare huurwoningen toenam. We hebben daarom op grote schaal de streefhuren van onze woningen verlaagd. Hierdoor sluit onze woningvoorraad beter aan op de nieuwe praktijk van passend toewijzen en op de inkomenssituatie van onze woningzoekenden.

Als uitvloeisel van de Woningwet valt de gemeente Ooststellingwerf, waarin wij al meer dan 100 jaar actief zijn, buiten ons wettelijke kernwerkgebied (woningmarktregio Groningen Drenthe). Graag willen wij een algehele ontheffing voor de woningmarktregio Fryslân. In 2017 hebben we, na afstemming met het Ministerie, besloten om in eerste instantie een aanvraag in te dienen voor ontheffing op projectbasis voor de wijk het Haerenkwartier in Oosterwolde. Hier willen we snel aan de slag met een grootschalige renovatie en herstructurering. De hiervoor benodigde ontheffing is inmiddels afgegeven.

Statushouders
Als corporatie werken we samen met gemeenten om aan de gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van statushouders te voldoen. We hebben de taakstelling in 2017 (minimale afwijkingen uitgezonderd) ruimschoots behaald. In meerdere gemeenten hebben we meer mensen gehuisvest dan de taakstelling bedroeg, ook door de komst van nareizigers. Meer nog dan de kwantitatieve opgave, kwam ook de kwalitatieve opdracht voor onszelf en onze partners naar voren: een succesvolle integratie in de buurt door goede begeleiding. We maakten hiermee een start en zetten dit in 2018 door.

Aantrekkende markt, maar nog niet voor onze klant
We zagen in 2017 de economie, en daarmee ook de woningmarkt, verder aantrekken. Er wordt weer volop gekocht en gebouwd. De doorstroming op de woningmarkt is weer op gang gekomen. Ook bij ons  vonden volop onderhouds- en bouwactiviteiten plaats. Het resulteerde in 2017 in omvangrijke en mooie renovatie- en nieuwbouwprojecten.

Veel van onze klanten profiteren echter (nog) niet van de aantrekkende economie. De inkomenspositie van veel huishoudens blijft instabiel en ongunstig. Betaalbaarheid staat bij ons daarom nog steeds op de eerste plaats. Voor verreweg de meeste huurders bleef de huurprijs gelijk bij de jaarlijkse huurverhoging.  Om ook nieuwe klanten betaalbaar huren te kunnen bieden, verlaagden we de streefhuren. Met een intensieve begeleiding voorkwamen we nóg meer ontruimingen dan voorheen. We deden een proef in Assen, waarbij we bij ongeveer 100 huishoudens keken naar besparingsmogelijkheden, bijvoorbeeld door toeslagen beter te benutten en onnodig hoge lasten voor energie en zorg te voorkomen. Dit leverde per huishouden een gemiddelde besparing van € 700 op jaarbasis op. 

Extramuralisering
We hebben in 2017 gemerkt dat we nog veel meer aandacht moeten hebben voor het huisvesten van mensen die zelfstandig in de wijk komen wonen en daar zorg en begeleiding vanuit GGZ-instellingen ontvangen. Met name huurders die te maken hebben met psychiatrische en/of verslavingsproblematiek, kunnen een risico zijn voor het woongenot en de  leefbaarheid in de wijk. We merken dat de maatschappij, de cliënten, de zorgpartijen en wij als corporatie nog beter ingesteld moeten raken op het zelfstandig wonen van deze mensen in de wijk. Begrip, aandacht en andere manieren van werken en flexibiliteit zijn nodig, nu en in de komende jaren.

Samenwerking met huurders en partners
Nog nadrukkelijker dan voorheen willen we samen met onze klanten en netwerkpartners werken aan goed wonen. We zochten daarom nog vaker de samenwerking op, met verschillende partners en op verschillende manieren. Dit deden we binnen het samenwerkingsverband Mijn Buurt Assen, waarin bewoners ook aan het stuur zitten. En dit deden we in renovatieprojecten, waar bewoners bepaalden welke aannemer voor ze aan het werk mocht en wat deze moest gaan doen. Ook deden we dit door bij het  vaststellen van onze nieuwe strategische koers vele netwerkpartners te betrekken, bijvoorbeeld door ze uit te nodigen voor één van de vele inspirerende sessies. Evenals vorig jaar was de samenwerking met ons huurdersplatform intensief en dichtbij. 

2.2. Woonbeleid en prestatieafspraken met gemeenten

In  de Woningwet 2015 is bepaald dat woningcorporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijke volkshuisvestelijk beleid. De Woningwet regelt een groot aantal zaken rond de samenwerking tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties.

Wij  geven de voorkeur aan een uniforme aanpak voor alle gemeenten. In deze aanpak vormen (meerjarige) prestatieafspraken de onderlegger voor de jaarlijkse cyclus van het uitbrengen van het activiteitenoverzicht De woonvisie van de gemeente dient als basis bij het maken van de prestatieafspraken. 

Prestatieafspraken
In 2017 is in de gemeente Midden-Drenthe in gezamenlijk opdrachtgeverschap een nieuw woningmarktonderzoek uitgevoerd. In de overige gemeenten is een recent woningmarktonderzoek beschikbaar. Deze vormen de basis voor de te maken woonvisies en de prestatieafspraken. In 2017 hebben MEVM en Actium met alle gemeenten in het werkgebied prestatieafspraken gemaakt voor 2018. In vijf gemeenten hebben we afspraken voor de periode 2018-2022 gemaakt. In vier gemeenten hebben we de prestatieafspraken samen met andere in die gemeente werkzame corporaties en hun huurdersorganisaties gemaakt.

Gemeente Woonvisie Vastgestelde prestatieafspraken over periode Planning
Assen Vastgesteld 2016-2020 2018-2022  
Hoogeveen Vastgesteld 2017-2020 2018-2022  
Meppel Vastgesteld 2016-2020 2018-2022  
Midden-Drenthe Vastgesteld 2017-2021 2018 Meerjarige prestatieafspraken gepland voor de periode 2018-2022
Noordenveld Vastgesteld 2016 2018-2022  
Ooststellingwerf Vastgesteld 2017-2022 2018-2022  
Westerveld Geplande vaststelling in 2018 2018 Meerjarige prestatieafspraken gepland voor periode 2018-2025
De Wolden Vastgesteld 2017-2022 2018 Meerjarige prestatieafspraken gepland voor periode 2018-2022

Overzicht per gemeente van woonplannen en prestatieafspraken per ultimo 2017

Assen
In 2015 is een uitgebreid woningmarktonderzoek uitgevoerd, waarna de gemeente Assen begin 2016 de woonvisie heeft vastgesteld. Wij hebben in 2017 met de gemeente Assen en MEVM prestatieafspraken gemaakt voor 2018-2022.

Hoogeveen
‘Waar iedereen een thuis vindt’ Dat is de naam van de woonvisie die de gemeente Hoogeveens in 2017 heeft  vastgesteld. Wij hebben prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2018-2022 met huurdersplatform MEVM, de gemeente Hoogeveen en de corporaties Domesta en Woonconcept en hun huurdersorganisaties.

Meppel
De gemeente Meppel heeft begin 2016 het woonplan ‘Willen en kunnen in een veranderende woningmarkt’ vastgesteld. Meppel heeft met Woonconcept, Actium, Huurdersvereniging Meppel en MEVM meerjarige prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2018-2022.

Midden-Drenthe
De gemeente Midden-Drenthe heeft in 2017, op basis van het uitgevoerde woningmarktonderzoek,  een nieuw woonplan vastgesteld. Op basis hiervan gaan de gemeente, Woonservice, Actium en de huurdersorganisaties Samen Sterk en MEVM een raamwerkovereenkomst opstellen voor de periode 2018-2022. Wij hebben voor 2018 prestatieafspraken gemaakt met de gemeente en MEVM.

Noordenveld
De gemeente Noordenveld hanteert het woningmarktonderzoek uit 2015, in combinatie met de Kaderstelling geactualiseerd woonbeleid  van de gemeenteraad als volkshuisvestelijk beleid. Op basis hiervan hebben wij prestatieafspraken gemaakt met de gemeente, MEVM , Woonborg en AHWoon voor de periode 2018-2022.

Ooststellingwerf
In Ooststellingwerf is in 2016 een woningmarktonderzoek uitgevoerd en in 2017 is de woonvisie van de gemeente vastgesteld. Wij hebben op basis hiervan met de gemeente, WoonFriesland en de huurdersorganisaties MEVM en De Bewonersraad prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2018-2022.

Westerveld
In Westerveld is in 2016 een woningmarktonderzoek uitgevoerd. De nieuwe woonvisie is in concept gereed en wordt naar verwachting in 2018 vastgesteld. Wij hebben voor 2018 met de gemeente en MEVM prestatieafspraken gemaakt. Het is de bedoeling om in 2018 meerjarige prestatieafspraken af te sluiten.

De Wolden
In De Wolden  is in 2017 het nieuwe woonplan ‘Een leven lang wonen’ vastgesteld. Voor 2018 zijn met de gemeente en MEVM prestatieafspraken gemaakt. Het is de bedoeling om in 2018 meerjarige prestatieafspraken te maken. 

2.3. Vastgoedsturing 2017

Prestaties van de vastgoedportefeuille
Jaarlijks meten we de prestaties van onze woningen met behulp van de volgende Kritische Prestatie Indicatoren (KPI’s):

  • Verhuurbaarheid;
  • Woon- en bouwtechnische staat;
  • Kostenniveau mutatie- en reparatieonderhoud;
  • Beleidswaarde;
  • Leefklimaat.

Op basis van deze KPI’s wordt via een gewogen gemiddelde een productsterkte berekend. Dit geeft inzicht in de prestatie van ons vastgoed en of we maatregelen moeten treffen. Ongeveer 15% van onze vastgoedportefeuille scoort niet naar tevredenheid. In 2013 lag dit percentage nog op 21%, in 2014 op 20% en in 2015 op 17%. We zien dus een stijgende lijn van de prestaties van ons vastgoed. Door middel van dagelijkse beheermaatregelen en (groot) onderhoud of renovatie werken we aan verbetering van de prestatie. Waar dit niet mogelijk is (om bouwtechnische, financiële of verhuurredenen) kunnen woningen door sloop of verkoop aan de voorraad worden onttrokken.

Vanaf 2017 werken we met een nieuw instrument om de financiële en maatschappelijke prestaties van het vastgoed beter in kaart te brengen. Dit noemen we de prestatiematrix. Jaarlijks herijken we de portefeuillestrategie op ondernemingsniveau en worden de wensportefeuilles op gemeenteniveau geactualiseerd. Doel hiervan is om beter te kunnen sturen op het effectief inzetten van de beschikbare middelen ten behoeve van onze maatschappelijke opgave.

In 2017 hebben we besloten uit te gaan van een gemiddelde levensduur van woningen van 80 jaar. Dat was eerder gemiddeld 55 jaar. In de praktijk is echter gebleken dat een groot deel van de woningportefeuille ook op hogere leeftijd nog een belangrijke functie vervult voor de woningbehoefte van de primaire doelgroepen op de woningmarkt. 

2.3.1. Transformatieopgave

Bij de Vastgoedsturing hanteren we een beleidsperiode van 16 jaar. Dit komt overeen met twee planperiodes planmatig onderhoud. In 2017 namen we alle woningen die in de beleidsperiode 2017 t/m 2032 uit exploitatie gaan onder de loep. Daarnaast bekeken we de woningen die slecht scoorden ten opzichte van ons gemiddelde.

Transformatieopgave
In principe worden woningen zo lang mogelijk in de markt gehouden. Voorwaarde is dat dit verantwoord is, waarbij we kijken naar het wonen voor de huidige huurders, de vraag naar de woonproducten, het woningonderhoud en het kostenniveau. Woningen die met de normale beheermaatregelen niet langer in stand te houden zijn, maken onderdeel uit van de toekomstige transformatieopgave. Dit leidt uiteindelijk tot sloop/vervangende nieuwbouw, groot onderhoud en renovaties. Daarnaast kan de woningportefeuille kleiner worden door verkoop.

Besluitvorming
Ultimo 2017 hebben 2.335 verhuureenheden (vhe's) een vastgoedlabel. Deze vastgoedlabels zijn: verkoop, renovatie/groot onderhoud en sloop en nieuwbouw. Deze vastgoedlabels betekenen dat de verhuureenheden in de toekomst verkocht, onderhouden of gesloopt worden.

Aantal vhe’s met het vastgoedlabel verkoop, sloop/nieuwbouw, renovatie en groot onderhoud en % transformatie per gemeente 2017

Bron: VIM

Aantal vhe’s met het vastgoedlabel verkoop, sloop/nieuwbouw, renovatie en groot onderhoud en % transformatie per gemeente 2017
Gemeente Verkoop Sloop/ Renovatie/ Totaal transformatie Totaal aantal woningen % transformatie
    nieuwbouw Groot Onderhoud      
Assen 510 228 665 1.403 7.707 18%
De Wolden 140   12 152 1.841 8%
Hoogeveen 63   4 67 265 25%
Meppel 17   2 19 418 5%
Midden-Drenthe 97     97 1.091 9%
Noordenveld 44     44 362 12%
Ooststellingwerf 203   19 222 2.240 10%
Westerveld 122 33 22 177 1.594 11%
Eindtotaal 1196 261 724 2.181 15.518 14%

In deze tabel is toevoeging van (nieuwbouw)woningen niet opgenomen.

2.4 Matching

In 2004 is na een verzoek van de minister van VROM besloten tot matching door collegiale financiering. We gingen matching aan met DUWO te Delft en de Stichting Studentenhuisvesting te Utrecht (SSH). Het contract met DUWO liep in 2014 af. Het contract met SSH Utrecht is in 2017 afgelopen. In 2017 bedroegen de laatste matchingskosten voor SSH € 40.275. Daarmee is de matching beëindigd.

2.5 Buitenlandse activiteiten

Wij mogen binnen het kader van de ministeriële regelgeving maximaal drie promille van het balanstotaal besteden aan projecten in het buitenland. In 2017 hebben wij geen financiële bijdragen en schenkingen gedaan of garanties verleend.